Juan Carlos Montiel se tienetitulado en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona (UPC), de la que fue profesor asociado de proyectos (hasta 1991) y, hasta la actualidad, es profesor titular EU. 

Publicamos este extracto actualizado del artículo publicado, con el título “Las escaleras de la vivienda”, en octubre de 2023 en Barcelona Metrópolis.

Territorio y Vivienda: el paso de la planificación a la ejecución

El Plan Director Urbanístico Metropolitano (PDUM) de Barcelona, ​​hoy en camino de su aprobación definitiva, se plantea y autodefine como un plan de oferta en materia de vivienda. Trabaja sobre varias hipótesis de crecimiento de población en el área y la región metropolitana (AMB y RMB) en los horizontes 2050 y 2060, y sobre otras asociadas a potenciales necesidades de nuevos viviendas, pero estableciendo como una de las bases del modelo territorial la limitada capacidad de la oferta en cuestión.

Las siempre recomendables referencias contextuales son aún más evidentes en esta ocasión por la relación jerárquica entre el Plan Territorial Metropolitano de Barcelona y la región objeto de planeamiento, y el PDUM, con el área. Más allá de esto, las mencionadas hipótesis se han elaborado —o al menos así se perciben— como una unidad de estudio articulada territorialmente en dos ámbitos funcionales, con el objetivo de que la demanda que no pueda satisfacerse en el ámbito del PDUM se entienda como natural que quede satisfecha en el de la región.

El objeto central de nuestra reflexión es la idea, ampliamente compartida, de que es necesaria una escala territorial que rebase los límites municipales para poder resolver los desequilibrios entre la demanda de vivienda y el suelo disponible para producirla. No ya en la globalidad del área, ni entre el conjunto del continuo construido y el resto, sino entre municipios vecinos, reduciendo la escalera. Y entre el área y la región, si la ampliamos.

Esta cuestión relacionada con la escala y masa crítica necesaria para determinadas operaciones fue una de las razones que propició la creación de Vivienda Metrópolis Barcelona (HMB, SA), que se presenta como “la primera sociedad mixta de vivienda de alquiler asequible de España”, y que, a escala territorial, añadió dos componentes relacionados y suficientemente relevantes: los recursos financieros y el tipo de gestión.

El financiamiento, el problema clave

 A lo largo del tiempo, los ayuntamientos de cierta dimensión y algunas administraciones supramunicipales se han dotado de instrumentos específicos para la producción de vivienda; a menudo, reduciendo el concepto de Producción al de construcción, por ausencia de una estrategia y, sobre todo, de una gestión conjunta de las actuaciones relacionadas con la obtención y la gestión de suelo. Más allá de estas disfunciones —separar la gestión del urbanismo de la vivienda no es poco—, para ampliar el parque de vivienda protegida estas empresas públicas —es decir, las propias administraciones— se enfrentan al problema clave del financiamiento (por más que a menudo olvidamos que la responsabilidad de la vivienda es autonómica).

Este aspecto, siempre importante, cobra aún más relevancia cuando se dan dos circunstancias a la vez: por un lado, la decisión ampliamente compartida de ampliar el parque público básicamente por la vía del alquiler y, por otro, las limitaciones especiales de endeudamiento de las administraciones locales. La primera implica mayores cantidades de inversión a largo plazo, que acaban siendo imposibles de abordar por parte de las administraciones municipales. Es por eso que la experiencia de HMB se ha planteado también como un ejemplo de colaboración público-privada (CPP), en la que la aportación pública del suelo reduce substancialmente o hace innecesaria la aportación de financiación, asumida por los agentes privados, que la recuperarán a medio y largo plazo a través de los alquileres.

Pero me atrevería a subrayar que la vertiente más innovadora no reside en la colaboración en sí, en su técnica, conocida desde hace tiempo, sino en deshacer una polarización tenida de prejuicios que muchas veces se ha debatido entre la desconfianza absoluta y la rendición incondicional. Encontramos, por un lado, una visión más militante en la reducción simplista del mercado, que abandera la sustitución de la Administración en todos los ámbitos con trascendencia económica por parte de las fuerzas que supuestamente lo configuran y autorregulan. Para estos agentes, la colaboración público-privada se entiende muy a menudo como la entrega de los recursos económicos a sus únicos y legítimos, si no dueños, usufructuarios naturales —destacando la P de privado-. En el lado opuesto, la CPP ha sido rechazada por quienes, de un modo especular y desde la P de público, vende en el sector privado a un depredador con el que es mejor no tratar.

La C de colaboración

En el fondo, ambos posicionamientos rechazan la complejidad de una relación que, en contra de lo que muchas veces se crea, no termina con la adjudicación concesional—cuando éste es el mecanismo administrativo—, sino que apenas comienza con este acto, ya que la verdadera CPP pon el acento en una C de colaboración que implica una relación continuada en el tiempo sobre objetivos claramente definidos. Con intereses diferentes, por supuesto, pero complementarios, donde la Administración tiene la responsabilidad de ejercer el control y tutela de todo el proceso a lo largo del tiempo. Y más cuando el objeto de la colaboración son viviendas de alquiler sometidas a un régimen de condiciones de acceso, mantenimiento y precio que se modifican a lo largo del tiempo, y que condicionan la continuidad y renovación de unos inquilinos con situaciones personales que, con sus cambios, también intervenen de forma relevante.

la verdadera colaboración público-privada pondrá el acento en la relación continuada en el tiempo sobre objetivos claramente definidos.

Estos párrafos no son un excurso, sino que pretenden evidenciar otras escalas que deben añadirse a la territorial: la escala financiera y, indisolublemente vinculada a ésta, la escala de gestión. Y si hablamos de financiación y gestión en relación con la producción de vivienda pública, nos ponemos indefectiblemente ante lo que debe presidir toda acción de los poderes públicos: la eficiencia.

porque no se trata tan sólo de dar respuesta a la gran demanda de vivienda ampliando la oferta en unas cantidades significativas, sino las limitaciones inherentes a la capacidad de inversión directa de las administraciones municipales, sino de hacerlo sacando el máximo provecho de los recursos disponibles. Dado que estos recursos tienen básicamente forma de suelo, se trata de escortar los plazos de la gestión urbanística dentro de una estrategia que debe tener el nuevo parque de vivienda pública como uno de los horizontes prioritarios y que, en consecuencia, no puede ser ajena a los mecanismos para financiarlo. Así, los mecanismos de colaboración —desde los formatos del derecho de superficie o la concesión administrativa hasta la constitución de sociedades mixtas— deben estar presentes en las estrategias en cuestión para conseguir unos objetivos de producción masiva de vivienda y para, al menos, acostar al máximo la oferta a instancia. Porque ese era el objetivo, ¿no? Dar respuestas al problema de la vivienda.

el concepto de eficiencia nos aboca a pasar de una escalera de producción pensada para la venta al por menor a otra que tendrá que satisfer miles de unidades cada año.

La importancia de las escaleras

Las referencias continuadas a las escalas, más allá de lo directamente descrito, tienen la voluntad de ilustrar la interrelación entre los distintos elementos que intervenen en el problema que nos ocupa, en las limitaciones que tienen las administraciones como responsables de darle respuesta y en la necesidad de romper prejuicios para superarlas. También la importancia de plantear la cantidad como un valor primordial, inseparable de un factor temporal con el que constituye la estructura de una planificación que deberá tener en una estrategia de producción y gestión del suelo su estado casi fundacional, y en la estrategia de financiación de constitución previa a su despliegue. Al mismo tiempo, esta planificación no tendrá que perder de vista el compromiso con la calidad social urbana, vista en este caso como la necesidad de garantizar la mezcla de la diversidad poblacional en cada territorio como fórmula de equilibrio y convivencia.

No se ha hecho referencia a otros aspectos, como el conjunto de lo que se consideran nuevas formas de acceso al vivienda, dado que, teniendo en cuenta la dimensión del problema, pueden considerarse poco relevantes desde un punto de vista cuantitativo. Al fin y al cabo, frente a la magnitud del problema, el cambio de escala más relevante será pasar del relato a la gestión.